Desde 2023 los honorarios de la agencia los paga el casero

Firmas un alquiler de 900 euros al mes y la inmobiliaria te pasa cuatro cantidades: la primera mensualidad, 900; la fianza legal, otros 900; una garantía adicional de dos meses, 1.800; y «honorarios de gestión», un mes más el 21 % de IVA, 1.089. Total, 4.689 euros para entrar por la puerta.

Uno de esos cuatro números no te toca pagarlo, y no es una interpretación amable: está escrito.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, añadió un párrafo al artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dice que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. Entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Desde ese día, en un alquiler de vivienda, la comisión de la agencia es una factura entre la agencia y el propietario, y tú no apareces en ella.

Los 1.089 euros del ejemplo son 36 días de alquiler. En un contrato de cinco años suponen el 2 % de todo lo que vas a pagar de renta. De los cuatro números de la entrada, es el único que la ley te quita.

La regla cubre el alquiler de vivienda, el de toda la vida, el que la LAU regula en su Título II. Da igual cómo se llame el concepto en el recibo: honorarios, comisión, gestión, gastos de formalización, estudio de solvencia, tramitación del contrato. La ley nombra las dos cosas, la gestión inmobiliaria y la formalización, precisamente para que no sirva el cambio de etiqueta.

No cubre el alquiler de local de negocio, el de temporada, el de plaza de garaje suelta y, en general, todo lo que no sea vivienda. Tampoco los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, que se rigen por lo que se pactó entonces.

Con la ley en la mano te pueden pedir la primera mensualidad, la fianza de un mes del artículo 36.1 de la LAU y, si lo pactáis, una garantía adicional que en vivienda no puede pasar de dos meses de renta. Nada más. La fianza no es de la agencia ni del casero: se deposita en el organismo que tenga tu comunidad autónoma y se devuelve al final.

Una aclaración que evita peleas: una reserva no es lo mismo que una comisión. Si adelantas 300 euros para que no enseñen el piso a nadie más y ese dinero luego te lo restan de la primera renta o de la fianza, eso es una reserva y es legal. Si no se descuenta de nada, es la comisión con otro nombre.

Queda un truco más, y es el que se ve últimamente: una cláusula en el propio contrato donde pone que el inquilino asume los gastos de intermediación. No sirve. El artículo 6 de la LAU dice que las estipulaciones que empeoren para el inquilino lo que ese título de la ley le reconoce son nulas y se tienen por no puestas. Firmarla no te obliga a nada, y tampoco hace falta que la impugnes: simplemente no existe. El resto del contrato sigue en pie.

Si ya lo pagaste, no ha caducado. Una reclamación de cantidad por dinero cobrado sin causa tiene cinco años de plazo, por el artículo 1964.2 del Código Civil. Es decir: si firmaste en 2024, tienes hasta 2029. Y tienes dos puertas, no una: la agencia es una empresa que vende un servicio, así que la hoja de reclamaciones y la oficina de consumo de tu comunidad valen; y por debajo de 2.000 euros el juicio verbal se puede plantear sin abogado ni procurador, con el contrato, el justificante de la transferencia y el recibo donde la agencia escribió el concepto. Ese recibo, si lo tienes, es la mitad del caso.

Y si te lo piden hoy, hay una frase que resuelve la conversación sin discutir: pide la factura. Una factura con tu nombre, el concepto y el IVA desglosado. La agencia se encuentra entonces con que tiene que poner por escrito que te cobra a ti un gasto que la ley pone al propietario, y es justo eso lo que no quiere firmar. Pídela antes de transferir nada, por escrito, y guarda la respuesta: ese correo vale más que cualquier discusión en el mostrador.