Des del 2023 els honoraris de l'agència els paga el propietari

Signes un lloguer de 900 euros al mes i la immobiliària et passa quatre quantitats: la primera mensualitat, 900; la fiança legal, uns altres 900; una garantia addicional de dos mesos, 1.800; i «honoraris de gestió», un mes més el 21 % d'IVA, 1.089. Total, 4.689 euros per entrar per la porta.

Un d'aquests quatre números no et toca pagar-lo, i no és una interpretació amable: està escrit.

La Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, va afegir un paràgraf a l'article 20.1 de la Llei d'arrendaments urbans. Diu que les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte van a càrrec de l'arrendador. Va entrar en vigor el 26 de maig de 2023. Des d'aquell dia, en un lloguer d'habitatge, la comissió de l'agència és una factura entre l'agència i el propietari, i tu no hi surts.

Els 1.089 euros de l'exemple són 36 dies de lloguer. En un contracte de cinc anys suposen el 2 % de tot el que pagaràs de renda. Dels quatre números de l'entrada, és l'únic que la llei et treu.

La regla cobreix el lloguer d'habitatge, el de sempre, el que la llei regula al seu Títol II. Tant se val com es digui el concepte al rebut: honoraris, comissió, gestió, despeses de formalització, estudi de solvència, tramitació del contracte. La llei anomena les dues coses, la gestió immobiliària i la formalització, precisament perquè no serveixi el canvi d'etiqueta.

No cobreix el lloguer de local de negoci, el de temporada, el de plaça d'aparcament solta i, en general, tot el que no sigui habitatge. Tampoc els contractes signats abans del 26 de maig de 2023, que es regeixen pel que es va pactar aleshores.

Amb la llei a la mà et poden demanar la primera mensualitat, la fiança d'un mes de l'article 36.1 de la llei i, si ho pacteu, una garantia addicional que en habitatge no pot passar de dos mesos de renda. Res més. La fiança no és de l'agència ni del propietari: es diposita a l'organisme que tingui la teva comunitat autònoma i es torna al final.

Un aclariment que evita baralles: una reserva no és el mateix que una comissió. Si avances 300 euros perquè no ensenyin el pis a ningú més i aquells diners després te'ls resten de la primera renda o de la fiança, això és una reserva i és legal. Si no es descompten de res, és la comissió amb un altre nom.

Queda un truc més, i és el que es veu últimament: una clàusula al mateix contracte on diu que l'inquilí assumeix les despeses d'intermediació. No serveix. L'article 6 de la llei diu que les estipulacions que empitjorin per a l'inquilí el que aquell títol de la llei li reconeix són nul·les i es tenen per no posades. Signar-la no t'obliga a res, i tampoc no cal que la impugnis: simplement no existeix. La resta del contracte continua en peu.

Si ja ho vas pagar, no ha caducat. Una reclamació de quantitat per diners cobrats sense causa té cinc anys de termini, per l'article 1964.2 del Codi civil. És a dir: si vas signar el 2024, tens fins al 2029. I tens dues portes, no una: l'agència és una empresa que ven un servei, així que el full de reclamacions i l'oficina de consum de la teva comunitat valen; i per sota de 2.000 euros el judici verbal es pot plantejar sense advocat ni procurador, amb el contracte, el justificant de la transferència i el rebut on l'agència va escriure el concepte. Aquell rebut, si el tens, és la meitat del cas.

I si t'ho demanen avui, hi ha una frase que resol la conversa sense discutir: demana la factura. Una factura amb el teu nom, el concepte i l'IVA desglossat. L'agència es troba aleshores que ha de posar per escrit que et cobra a tu una despesa que la llei posa al propietari, i és justament això el que no vol signar. Demana-la abans de transferir res, per escrit, i guarda la resposta: aquell correu val més que qualsevol discussió al taulell.