Depuis 2023 les honoraires de l'agence sont payés par le bailleur

Vous signez un bail de 900 euros par mois et l'agence vous présente quatre montants : le premier mois, 900 ; le dépôt de garantie légal, 900 de plus ; une garantie supplémentaire de deux mois, 1 800 ; et des « honoraires de gestion », un mois plus 21 % de TVA, 1 089. Total, 4 689 euros pour franchir la porte.

L'un de ces quatre montants ne vous revient pas, et ce n'est pas une lecture complaisante : c'est écrit.

La loi 12/2023 du 24 mai, sur le droit au logement, a ajouté un paragraphe à l'article 20.1 de la loi espagnole sur les baux urbains. Elle dit que les frais de gestion immobilière et ceux d'établissement du contrat sont à la charge du bailleur. Elle est entrée en vigueur le 26 mai 2023. Depuis ce jour, dans un bail d'habitation, la commission de l'agence est une facture entre l'agence et le propriétaire, et vous n'y figurez pas.

Les 1 089 euros de l'exemple font 36 jours de loyer. Sur un contrat de cinq ans, cela représente 2 % de tout ce que vous paierez de loyer. Des quatre montants de l'entrée, c'est le seul que la loi vous enlève.

La règle couvre le bail d'habitation, celui de toujours, celui que la loi encadre à son Titre II. Peu importe le nom du poste sur le reçu : honoraires, commission, gestion, frais d'établissement, étude de solvabilité, traitement du contrat. La loi nomme les deux choses, la gestion immobilière et l'établissement du contrat, précisément pour que le changement d'étiquette ne serve à rien.

Elle ne couvre pas la location de local commercial, la location saisonnière, la place de parking louée seule et, en général, tout ce qui n'est pas un logement. Ni les contrats signés avant le 26 mai 2023, régis par ce qui a été convenu alors.

La loi à la main, on peut encore vous demander le premier mois, le dépôt de garantie d'un mois prévu à l'article 36.1 de la loi et, si vous en convenez, une garantie supplémentaire qui, en habitation, ne peut dépasser deux mois de loyer. Rien d'autre. Le dépôt n'appartient ni à l'agence ni au bailleur : il est consigné auprès de l'organisme que votre région a prévu pour cela et rendu à la fin.

Une précision qui évite les disputes : une réservation n'est pas une commission. Si vous versez 300 euros pour qu'on ne montre le logement à personne d'autre et que cet argent est ensuite déduit du premier loyer ou du dépôt, c'est une réservation et c'est légal. Si ce n'est déduit de rien, c'est la commission sous un autre nom.

Il reste une astuce, et c'est celle qui court en ce moment : une clause dans le contrat lui-même indiquant que le locataire prend en charge les frais d'intermédiation. Elle ne sert à rien. L'article 6 de la loi dit que les stipulations qui aggravent, pour le locataire, ce que ce Titre de la loi lui reconnaît sont nulles et réputées non écrites. La signer ne vous engage à rien, et vous n'avez même pas à la contester : elle n'existe simplement pas. Le reste du contrat tient.

Si vous l'avez déjà payé, ce n'est pas prescrit. Une demande de remboursement pour de l'argent perçu sans cause dispose d'un délai de cinq ans, selon l'article 1964.2 du Code civil. Autrement dit : si vous avez signé en 2024, vous avez jusqu'en 2029. Et vous avez deux portes, pas une : l'agence est une entreprise qui vend un service, donc le registre de réclamations et le service de la consommation de votre région valent ; et en dessous de 2 000 euros la procédure orale peut être engagée sans avocat ni avoué, avec le contrat, le justificatif du virement et le reçu où l'agence a écrit le libellé. Ce reçu, si vous l'avez, fait la moitié du dossier.

Et si on vous le demande aujourd'hui, une phrase règle la conversation sans discussion : demandez la facture. Une facture avec votre nom, le libellé et la TVA détaillée. L'agence se retrouve alors à devoir écrire noir sur blanc qu'elle vous facture un frais que la loi met à la charge du propriétaire, et c'est justement cela qu'elle ne veut pas signer. Demandez-la avant de virer quoi que ce soit, par écrit, et gardez la réponse : ce courriel vaut plus que n'importe quelle discussion au comptoir.